서울 아파트값 상승세가 다시 강해지고 있다. 강남권을 중심으로 이어진 고가 주택 규제와 대출 관리 강화에도 매수세가 서울 외곽으로 이동하면서 중랑구와 성북구 등 비강남권 아파트값까지 빠르게 오르는 흐름이 나타났다.

한국부동산원이 발표한 8월 넷째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.29% 상승했다. 직전 주 상승률 0.22%보다 0.07%포인트 확대됐다.

서울 집값은 강남권 고가 아파트만의 움직임에서 벗어나 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역으로 상승세가 번지는 모습이다. 특히 중랑구와 성북구 등에서 매수 문의와 거래가격 상승이 이어지면서 서울 전체 상승률을 끌어올렸다.

그동안 정부의 대출 규제와 주택시장 안정 대책은 강남3구와 용산구 등 고가 주택이 밀집한 지역에 상당한 영향을 줬다. 대출을 활용해 고가 아파트를 매수하기 어려워지면서 일부 수요가 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 이동하는 현상도 나타났다.

중랑구는 서울에서도 아파트 가격이 비교적 낮은 지역으로 꼽힌다. 하지만 서울 전역에서 주택가격이 오르면서 실수요자와 투자 수요가 상대적으로 진입가격이 낮은 아파트를 찾기 시작했고 역세권과 신축·준신축 단지를 중심으로 가격 상승 압력이 커졌다.

성북구 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다. 도심 접근성이 좋은 데다 정비사업이 진행되는 지역을 중심으로 매수 관심이 이어지면서 일부 단지에서는 이전 거래가격보다 높은 가격에 계약이 체결되고 있다.

서울 아파트 시장에서 나타나는 이 같은 움직임은 가격 상승 지역이 이동하고 있다는 점에서 주목된다.

강남권 아파트 가격이 크게 오른 뒤 대출 규제가 강화되면 매수자들이 마포·성동·광진 등 이른바 한강벨트로 이동하고, 이들 지역의 가격까지 높아지면 다시 상대적으로 저렴한 동북권이나 서남권으로 수요가 옮겨가는 흐름이 반복될 수 있기 때문이다.

매수자의 자금 여력도 지역 선택에 직접적인 영향을 미친다. 대출 한도가 제한된 상황에서는 같은 자기자본을 보유하고 있어도 고가 아파트보다 상대적으로 가격이 낮은 지역에서 주택을 구입하기가 쉽다.

서울 아파트 가격이 다시 상승하면서 무주택 실수요자의 부담은 커지고 있다. 강남권을 피해 상대적으로 저렴한 지역을 찾더라도 해당 지역의 집값까지 빠르게 오르면 선택할 수 있는 주택의 범위가 좁아질 수밖에 없다.

전세시장 움직임도 변수다. 매매가격 상승과 함께 전셋값이 오르면 전세 수요 일부가 매매시장으로 이동할 수 있고, 반대로 매매가격이 지나치게 빠르게 상승하면 실수요자들이 다시 전세시장에 머무르는 상황도 발생할 수 있다.

정부 입장에서는 특정 지역의 과열을 억제하는 것과 서울 전체의 주택가격을 안정시키는 문제가 동시에 놓이게 됐다. 강남권을 겨냥한 대출과 거래 규제가 강해질수록 상대적으로 규제 영향을 덜 받는 지역으로 수요가 이동하는 이른바 풍선효과를 관리해야 하기 때문이다.

주택 공급도 시장의 방향을 결정할 핵심 변수다. 정부와 서울시는 도심 공급 확대와 재건축·재개발 등을 추진하고 있지만 실제 입주 물량으로 연결되기까지 상당한 시간이 필요하다. 당장 주택을 구하려는 실수요자에게는 향후 공급계획보다 현재 시장에 나온 매물과 가격이 더 직접적인 판단 기준이 된다.

서울 집값 상승이 강남권에서 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 확산하면 규제의 효과를 평가하는 기준도 달라질 수밖에 없다. 강남 아파트 가격을 안정시키는 데 그치지 않고 중랑·성북 등 실수요자가 많이 찾는 지역의 가격까지 함께 잡을 수 있느냐가 서울 주택시장 대책의 다음 과제로 떠오르고 있다.

주민지 기자