서울시가 역세권은 아니지만 대중교통 접근성과 생활인구가 풍부한 비역세권 지역을 새로운 생활거점으로 키우는 "성장잠재권 활성화사업"을 도입한다. 시는 비역세권 가운데 성장 여건을 갖춘 가로구역을 성장잠재권으로 설정하고, 용도지역 상향과 인센티브를 통해 민간 복합개발을 유도할 계획이다.

서울시는 시 전역의 균형 성장을 위해 비역세권 지역의 기반시설과 배후 인구, 교통 여건을 분석한 결과 역세권 수준의 발전 가능성을 갖춘 지역이 다수 있다고 판단했다. 특히 폭 35m 이상 주요 간선도로변은 버스전용 중앙정류장의 83%가 몰려 있고, 생활인구도 역세권 수준에 가까워 시범사업 대상으로 우선 검토된다.

이번 사업은 제2종·제3종 일반주거지역과 준주거지역을 대상으로 용도지역 상향을 허용해 업무, 상업, 주거 기능이 결합된 복합개발을 유도하는 방식이다. 서울시는 가로변을 단순 통행 공간이 아니라 지역 생활의 거점으로 바꾸고, 개발 과정에서 공개공지와 공공보행통로를 조성해 보행환경도 개선할 방침이다. 보육시설, 창업지원시설 등 지역 맞춤형 사회기반시설과 주택 공급도 함께 추진된다.

민간 참여를 끌어내기 위한 인센티브도 포함됐다. 친환경 인증을 받거나 관광숙박시설을 유치하는 경우 기존 역세권 활성화사업 수준의 용적률 인센티브를 적용한다. 용도지역 변경으로 늘어나는 용적률의 50%는 공공기여로 제공하는 것이 원칙이다. 다만 자치구 간 균형발전을 고려해 자치구 표준지 공시지가 평균이 서울시 전체 평균의 60% 이하인 지역은 공공기여 비율을 30%로 낮춘다.

시는 사업의 예측 가능성을 높이기 위해 "성장잠재권 활성화사업 운영기준"도 마련했다. 대상지는 폭 35m 이상 주요 간선도로에 접하고 최소 면적이 1500㎡ 이상이어야 한다. 사업 방식에 따라 지구단위계획 방식은 5000㎡ 이하, 도시정비형 재개발 방식은 1만㎡ 이하 규모로 제한된다. 추진 틀은 기존 역세권 활성화사업과 유사하지만, 비역세권 간선도로변의 특성을 반영해 도로 요건과 용도지역 상향 범위 등 세부 기준을 따로 뒀다.

서울시는 6월 자치구로부터 시범사업 가능 후보지를 추천받아 대상지 적정성을 검토할 예정이다. 초기 제도 정착을 위해 행정 지원도 제공한다. 신속한 의사결정을 위해 전문가들로 구성된 "성장잠재권 지원 자문단"을 운영하되, 기존 역세권 활성화사업 지원 자문단의 인프라와 체계를 준용한다.

이번 사업은 서울 개발 정책이 지하철역 주변 중심에서 간선도로변 생활권으로 넓어지는 흐름을 보여준다. 그동안 역세권은 용도지역 상향과 복합개발의 주요 대상이었지만, 버스 중심 교통망과 유동인구가 충분한 비역세권 지역은 상대적으로 개발 수단이 제한적이었다. 서울시는 이번 제도를 통해 비역세권 안에서도 성장 잠재력이 높은 곳을 선별해 지역 거점으로 키우겠다는 구상이다.

안대희 서울시 도시공간본부장은 "이번 성장잠재권 활성화사업 도입은 비역세권 간선가로변의 가치를 재발견하고, 이를 서울의 새로운 활력 거점으로 탈바꿈하는 계기가 될 것"이라며 "지역 균형에 맞는 복합개발을 추진하고 도시 균형발전을 유도해 서울 전역의 도시 경쟁력을 높여 나가겠다"고 밝혔다.

다만 사업이 실제 지역 활성화로 이어지려면 후보지 선정의 투명성과 공공기여 시설의 실효성이 중요하다. 용도지역 상향은 민간 사업성을 높이는 장치인 만큼, 그 이익이 보육·창업·보행환경 개선과 주택 공급 등 지역 주민이 체감할 수 있는 시설로 돌아가야 한다. 서울시가 6월 후보지 추천 절차에 들어가면서 성장잠재권 제도가 역세권 밖 생활권을 바꾸는 새 개발 모델로 자리 잡을지가 첫 시험대에 오르게 됐다.