정부가 투기 수요를 차단하기 위해 서울과 경기도 일부를 규제 지역으로 묶은 "10·15 부동산 대책"의 후폭풍이 임대차 시장을 강타하고 있다. 수도권 매매 시장의 과열 양상은 한풀 꺾이는 조짐을 보이고 있으나, 그 불똥이 전세 시장으로 옮겨붙으며 매물이 급격히 마르고 월세 가격이 치솟는 등 서민들의 주거 불안이 가중되고 있다.

부동산 빅데이터 업체에 따르면, 현재 서울 아파트 전세 매물은 1년 전과 비교해 21%나 급감하며 뚜렷한 감소 추세를 이어가고 있다. 반면 지난달 서울 아파트 평균 월세 가격은 통계 집계 이래 역대 최고치를 경신해, 전세 시장에서 밀려난 수요가 월세 시장의 가격을 끌어올리고 있는 것으로 분석된다.

이번 사태의 핵심 원인으로는 "갭투자" 차단이 지목된다. 정부가 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역으로 확대 지정하면서, 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자가 사실상 원천 봉쇄됐다. 갭투자자는 그간 전세 시장의 주요 공급자 역할을 해왔으나, 이들의 시장 진입로가 막히자 신규 전세 공급이 급격히 위축된 것이다. 현장의 체감은 심각하다. 서울 영등포구의 한 공인중개사는 "최근 전세가가 눈에 띄게 올랐다"며 "물건이 없어서 계약을 못 할 정도"라고 현장 분위기를 전했다.

물론 대책의 본래 목표였던 매매 시장 안정화 효과는 일부 나타나고 있다. 10월 25일 기준 서울 아파트 매매 매물은 6만 6천 600여 건으로, 대책 발표 당일인 10월 15일과 비교해 열흘 만에 10%가량 감소했다. 이는 대책 발표 직전 "막차"를 타려는 수요로 상당수 매물이 소화된 데다, 대책 발표 이후 집주인들이 매물을 거둬들이고 관망세로 돌아선 영향이 복합적으로 작용한 결과다. 서울 동대문구 1천300여 세대 아파트 단지의 한 중개인은 "대책 직전까지는 매물이 나오는 대로 갭투자와 실거주 수요가 절반씩 섞여 바로 매매가 이뤄졌다"며 "지금처럼 매물이 자취를 감춘 적은 없었다"고 말했다.

문제는 매매 시장의 거래 절벽이 전세 시장의 공급 부족과 맞물리면서, 주거 수요가 월세 시장으로 밀려나는 "풍선효과"가 가속화되고 있다는 점이다. 토지거래허가구역 확대 조치로 갭투자를 통한 전세 공급이 막힌 상황에서, 내년도 아파트 입주 물량 감소라는 또 다른 악재가 대기하고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "올해보다 내년(2026년)에 아파트 입주 물량이 더 감소할 것으로 예상된다"며 "전세 매물 감소 현상과 전세가 인상 흐름은 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.

결국 전셋값은 2022년 11월 이후 최고 수준으로 치솟고, 강력한 대출 규제로 자금 마련조차 어려워진 세입자들이 감당하기 힘든 월세를 택할 수밖에 없는 상황으로 내몰리고 있다. 서울 영등포의 또 다른 중개인은 "대출이 안 되다 보니 보증금을 낮추고 월세로 갈 수밖에 없는 경향이 뚜렷해졌다"고 밝혔다. 투기 수요를 잡기 위한 정책이 오히려 전세 시장을 위축시키고 서민들의 주거 비용 부담을 가중시키고 있어, 임대차 시장 안정을 위한 보완 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.