정부가 수도권의 전월세난을 완화하기 위해 빌라와 오피스텔 등 비아파트 공급 확대에 나섰지만, 정작 임대주택을 보유·운영하는 개인 임대사업자의 세제 혜택은 축소하기로 했다. 주택을 짓는 단계에는 금융·세제 지원을 늘리면서 기존 임대인에게는 매각을 유도하는 상반된 정책 신호가 동시에 나오면서 비아파트 임대시장의 재편 가능성이 커지고 있다.

정부가 지난 13일 발표한 주택 신속공급 방안에는 오는 2030년까지 수도권에서 다세대·다가구·연립주택과 오피스텔 등 비아파트 13만호의 착공을 추진하는 내용이 담겼다. 전세사기 여파와 공사비 상승, 대출 규제로 위축된 도심 비아파트 공급 기반을 회복하겠다는 취지다.

공급 확대를 위한 규제 완화 폭은 크다. 다세대·다가구주택의 건축면적 기준은 현행 660㎡ 이하에서 1000㎡ 미만으로 확대된다. 다가구주택은 주택으로 사용하는 층수를 3개 층에서 4개 층 이하로 늘리고, 도시형생활주택 형태의 다세대주택은 심의를 거쳐 6층까지 건축할 수 있도록 관련 규정 개정도 추진한다.

건설자금 지원도 강화된다. 다세대·다가구주택의 가구당 기금대출 한도는 7000만원에서 9000만원으로 늘어나고 금리는 연 3.5%에서 3.2%로 낮아진다. 수도권과 규제지역에서 원칙적으로 제한된 주택매매·임대사업자의 주택담보대출도 준공 후 1년 이내 신축 일반주택을 매입하는 경우에는 허용한다.

이 경우 주택담보인정비율(LTV)은 규제지역 30%, 비규제지역 60%가 적용된다. 민간임대주택법상 등록임대사업자가 신축 주택을 매입하면 지역과 관계없이 LTV 60%까지 대출받을 수 있다.

전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하인 신축 비아파트를 취득할 때 취득세·종합부동산세·양도소득세 산정 과정에서 주택 수에서 제외하는 특례도 2028년 말까지 연장된다. 정부는 비아파트가 아파트보다 사업 기간이 짧아 단기간에 도심 전월세 물량을 늘리는 효과가 있을 것으로 기대하고 있다. 정부 주택 신속공급 방안

그러나 기존 개인 임대사업자를 대상으로 한 세제 정책은 반대 방향으로 움직이고 있다. 정부는 올해 말 종료되는 상생임대주택 특례를 연장하지 않기로 했다. 임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 올린 상생임대인은 내년 말까지 해당 주택을 처분해야 1세대 1주택 비과세와 2년 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있다.

의무임대기간이 종료된 등록임대주택도 내년 말까지 매각해야 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 50%를 적용받는다. 유예기간이 지나면 기존 임대사업자가 주택을 계속 보유하는 데 따른 세 부담이 커질 수밖에 없는 구조다.

정부는 의무임대기간을 마친 주택에 세제 혜택을 계속 부여하는 것은 적절하지 않으며, 개인 다주택자 중심의 임대차 시장보다 관리·감독이 가능한 장기 기업형 임대시장을 확대할 필요가 있다는 입장이다.

이를 위해 20년 이상 운영하는 공공지원민간임대 모델을 도입하고 주택도시보증공사 보증을 활용한 장기 모기지 상품을 마련할 계획이다. 건설과 임대 운영에 필요한 자금을 장기간 공급해 법인과 기관투자자의 참여를 끌어내겠다는 구상이다. 

개인 임대사업자들은 정부가 임대료 인상 제한과 장기임대 의무를 조건으로 약속했던 세제 혜택을 사후에 축소하고 있다며 반발하고 있다. 임대사업자들이 매각이나 실거주를 선택하면 기존 전월세 물량이 줄거나 세 부담이 임대료에 반영될 수 있다는 우려도 제기된다.

결국 정책의 성패는 착공 목표를 얼마나 실제 입주 물량으로 연결하고, 개인 임대사업자의 이탈 과정에서 발생할 수 있는 전월세 공급 공백을 기업형 장기임대가 얼마나 빠르게 메우느냐에 달렸다. 공급 확대와 임대시장 구조 개편이 동시에 추진되는 만큼 세제 개편의 적용 대상과 유예기간, 장기임대 지원 조건을 둘러싼 논의가 이어질 전망이다.

주민지 기자